Acheteurs et investisseurs
Achetez en Andorre en connaissant la limite et l'impôt avant de signer.
Ce que la loi vous autorise à acheter, ce que ça coûte vraiment, et le rendement net après taxes : tout est chiffré avant l'offre.
Ce que coûte vraiment un achat
Un bien à 500 000 € acheté par un investisseur étranger
- Impôt sur l'investissement étranger (6 %)
- 30 000 €
- Taxe de transmission (4 %)
- 20 000 €
- Total des taxes
- 50 000 €
Hors frais de notaire et d'agence. Quand le vendeur est un particulier. Il faut le savoir avant l'offre, pas le jour de l'acte.
382
chiffres légaux vérifiés et datés
7
paroisses comparées avec leurs prix
0
chiffre inventé : tout est sourcé
Oct. 2026
règles de la loi 2/2026 intégrées
Avant de faire une offre
Les 5 erreurs qui coûtent cher aux acheteurs en Andorre.
La réglementation a changé en 2024, 2025 et 2026. Beaucoup de guides décrivent encore l'ancien cadre. Voici ce qui fait perdre de l'argent, et comment l'éviter.
Piège n°1
Dépasser la limite d'achat sans le savoir.
Un investisseur étranger peut acquérir : un logement individuel ou deux appartements (ou studios) avec leurs annexes, et six places de parking au maximum. Les parkings sont plafonnés à 6 au total. Et l'achat d'appartements touristiques lui est interdit.
Piège n°2
Oublier l'impôt sur l'investissement étranger.
6 % du prix pour le premier bien, 10 % au-delà des limites. Sur 500 000 €, c'est 30 000 €, avant même la taxe de transmission de 4 % (20 000 €).
Piège n°3
Signer un avant-contrat sans condition suspensive.
L'achat par un non-résident est soumis à une autorisation préalable. Sans condition suspensive, vous vous engagez avant de savoir si elle sera accordée.
Piège n°4
Acheter pour du meublé touristique sans vérifier l'usage.
Les règles sur les logements d'usage touristique ont été durcies. Un bien « loué en saisonnier » par l'ancien propriétaire n'a pas forcément le droit de l'être pour vous.
Piège n°5
Se fier aux prix d'annonce.
Les annonces affichent des prix demandés : de 4 715,91 €/m² à Sant Julià de Lòria à 10 401,09 €/m² à Escaldes-Engordany. Les transactions d'appartements : 4 569,70 €/m² en moyenne officielle.
Vérificateur gratuit
Votre projet respecte-t-il la limite d'achat ?
Indiquez ce que vous comptez acquérir : le verdict s'affiche point par point.
Verdict
Conforme
Plafonds applicables aux investisseurs étrangers
- LogementsAu plus 1 logement individuel, ou 2 appartements ou studios. Vous prévoyez : 0 individuel(s), 1 appartement(s).
- Places de parking6 places au maximum au total. Vous prévoyez 1.
- Annexes par appartementJusqu'à 3 places de parking et 3 caves par appartement, sauf si le titre de division en attribue davantage.
- Usage touristiqueL'acquisition d'appartements touristiques ou de biens avec autorisation d'hébergement touristique est interdite à un investisseur étranger.
Calculateur gratuit
Rendement brut, rendement net : voyez la différence.
Prix, frais, loyer, vacance, charges, gestion : le rendement net et le délai d'amortissement avec vos propres chiffres, plus un estimateur de prix par paroisse.
Rendement net
3,6 %
Rendement brut 5,5 % · amorti en 28,1 ans
- Coût total d'acquisition
- 385 000 €
- Loyers encaissés / an
- 17 600 €
- Gestion
- − 1 408 €
- Charges
- − 2 500 €
- Revenu net / an
- 13 692 €
Estimateur de prix au m²
Moyenne officielle des transactions
274 182 €
Moyenne des annonces de la paroisse
470 398 €
Notre méthode
De la recherche à la remise des clés, sans zone d'ombre.
- 1
Cadrage
Budget, statut (résident ou non), limite d'achat applicable, impôts et frais : le coût complet avant de chercher.
- 2
Sélection
Annonces et biens hors marché via les agents partenaires, avec vérification de l'éligibilité pour un acheteur étranger.
- 3
Avant-contrat
À faire relire par un avocat, avec condition suspensive d'autorisation, financement et charges vérifiées.
- 4
Autorisation et impôts
Dossier d'autorisation préparé, impôt sur l'investissement étranger et taxe de transmission chiffrés et provisionnés.
- 5
Banque et acte
Compte, origine des fonds, financement éventuel, puis acte devant notaire.
- 6
Gestion ensuite
Location longue durée, gestion à distance, fiscalité des loyers : vous ne restez pas seul après la signature.
Ce que vous obtenez
Un projet d'achat vérifié sous tous les angles.
Là où beaucoup de vendeurs ne vous parleront que du bien, nous vous parlons de la loi, des taxes et du rendement.
Notre engagement, noir sur blanc
- Diagnostic et premier échange gratuits, sans engagement.
- Vous restez libre de choisir vos professionnels.
- Aucun chiffre sans source ni date.
- Nous vous disons quand un achat n'est pas une bonne idée.
Ce n'est probablement pas pour vous si…
- Vous voulez un rendement garanti : personne d'honnête ne peut le promettre.
- Vous cherchez à acheter pour de la location touristique sans vérifier l'usage autorisé.
- Vous comptez contourner la limite d'achat : nous ne montons pas ce genre de dossier.
Inclus dans votre accompagnement
- Vérification de la limite d'achat : logements, parkings, annexes, usage touristique
- Coût complet de l'opération : impôt sur l'investissement étranger, transmission, frais
- Rendement net : fiscalité des loyers selon votre statut
- Sélection de biens : annonces et réseau d'agents partenaires
- Avant-contrat relu : avocat partenaire, condition suspensive
- Banque et autorisation : dossier préparé de bout en bout
- Espace client et assistante : avancement, pièces, réponses à toute heure
Vos objections
Les questions que se posent tous les acheteurs.
Un Français qui ne vit pas en Andorre peut-il acheter ?+
Oui, dans des limites précises : un logement individuel ou deux appartements (ou studios) avec leurs annexes, et six places de parking au maximum. L'achat est soumis à une autorisation préalable et à l'impôt sur l'investissement étranger. L'acheteur doit donc prévoir l'autorisation comme condition suspensive.
Combien d'impôts et de taxes à l'achat ?+
Pour un investisseur étranger, l'impôt sur l'investissement étranger est de 6 % pour le premier bien (et 10 % au-delà des limites). S'y ajoute la taxe de transmission de 4 % quand le vendeur est un particulier. Sur 500 000 €, cela fait environ 50 000 €, hors frais de notaire et d'agence.
Puis-je acheter pour louer en meublé touristique ?+
Les règles sur les logements d'usage touristique sont strictes et ont été durcies ; l'acquisition d'appartements touristiques est interdite à un investisseur étranger. Il faut vérifier l'usage autorisé du bien et de l'immeuble avant d'acheter. La location longue durée est la voie la plus sûre.
Un achat peut-il me donner la résidence ?+
Il peut contribuer à la résidence sans activité lucrative : l'investissement minimum est de 1 000 000 €, avec 800 000 € au minimum par logement et un engagement de présence. Le simulateur de la résidence passive chiffre votre cas.
Quel rendement puis-je espérer ?+
Cela dépend du prix d'achat, du loyer, de la vacance, des charges et de votre fiscalité (résident ou non). Le calculateur ci-dessus donne le rendement brut, net et le délai d'amortissement avec vos propres chiffres. Méfiez-vous des rendements bruts affichés par les annonces.
Combien coûte votre accompagnement ?+
Le diagnostic et le premier échange sont gratuits et sans engagement. Les honoraires des professionnels (agent, notaire, avocat) vous sont communiqués par écrit avant tout engagement, et vous restez libre de choisir un autre professionnel.
Peut-on ouvrir un compte bancaire sans résider ?+
C'est possible mais la banque examine l'origine des fonds et le projet. Préparer le dossier de conformité dès le départ évite de bloquer l'acte. Nous vous indiquons les pièces attendues.
Diagnostic gratuit
Décrivez votre projet d'achat. Nous revenons avec les limites, les taxes et un rendement net.
- ✔ Premier échange gratuit, sans engagement
- ✔ Un professionnel sur place vous rappelle
- ✔ Vos données ne sont jamais revendues
Vous préférez parler tout de suite ? Notre assistante répond en bas à droite, et vous pouvez réserver un créneau.
Andorimo met en relation ses visiteurs avec des professionnels partenaires installés en Andorre, dans la structure desquels nous avons une participation : voir la transparence sur nos rémunérations. Les chiffres sont ceux de l'édition en cours et portent leur date de vérification. Aucun résultat n'est garanti : cette page informe et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.