Acheter en Andorre quand on est non-résident : autorisation et plafonds
- Mis à jour le
- La rédaction
La réponse en bref
Un non-résident peut acheter en Andorre après autorisation préalable du Govern, dans la limite d'un logement individuel ou de deux appartements avec leurs annexes. Un impôt sur l'investissement étranger de 6 % (premier bien) à 10 % s'ajoute au prix.
Valeurs de référence
| Élément | Valeur vérifiée |
|---|---|
| Impôt sur l'investissement étranger, premier bien | 6 %vérifié le 09/10/2026 |
| Impôt sur l'investissement étranger, au-delà des limites | 10 %vérifié le 09/10/2026 |
| Limite d'acquisition (loi 5/2025, art. 9) | un logement individuel ou deux appartements (ou studios) avec leurs annexes, et six places de parking au maximumvérifié le 09/10/2026 |
| Taxe de transmission immobilière | 4 %vérifié le 09/10/2026 |
Les étapes spécifiques
- Identifier le bien et conclure un avant-contrat conditionnel.
- Déposer la demande d'autorisation préalable.
- Attendre la décision avant de signer l'acte.
- Régler les taxes applicables et signer devant notaire.
Attention
- Condition suspensive : l'achat doit être subordonné à l'autorisation.
- Biens non éligibles : certaines catégories de biens peuvent être exclues ou restreintes.
- Compte bancaire : prévoir en amont. Voir compte particulier.
- Résidence : voir résidence passive.
Ce que signifie la limite
La limite d'acquisition d'un non-résident est la suivante : un logement individuel ou deux appartements (ou studios) avec leurs annexes, et six places de parking au maximumvérifié le 09/10/2026. Elle est détaillée ainsi :
| Bien | Maximum |
|---|---|
| Logement individuel (villa, chalet) | 1vérifié le 09/10/2026 |
| Appartements ou studios | 2vérifié le 09/10/2026 |
| Places de parking | 6vérifié le 09/10/2026 |
| Annexes (parkings et caves chacun) par appartement | 3vérifié le 09/10/2026 |
La limite est valable pendant 10 ansvérifié le 09/10/2026 à compter de l'investissement précédent.
Qui est considéré comme non-résident ?
Les règles d'investissement étranger s'appliquent aux personnes physiques non résidentes ou résidentes sans résidence effective et permanente de 3 ans ou plus dans les 10 années précédant la demande (hors cas d'études), et aux sociétés dans lesquelles de telles personnes détiennent une participation étrangère. Ces règles ont été précisées par la loi 2/2026 : voir la note loi 2/2026.
Le coût d'acquisition
Le premier bien supporte l'impôt sur l'investissement étranger de 6 %vérifié le 09/10/2026 ; ce qui dépasse les limites est taxé à 10 %vérifié le 09/10/2026. La taxe de transmission de 4 %vérifié le 09/10/2026 s'ajoute : voir frais et taxes.
Les erreurs à éviter
- Signer une promesse sans avoir vérifié la limite avec le vérificateur.
- Acheter un appartement touristique : il n'est pas ouvert à l'investisseur étranger.
- Oublier que l'impôt se calcule sur le prix, pas sur la mise de fonds.
- S'appuyer sur un guide ancien : le cadre a changé en 2024, 2025 et 2026.
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Questions fréquentes
Un non-résident peut-il acheter un bien en Andorre ?
Oui, mais il lui faut une autorisation préalable du ministère compétent en matière d'investissement étranger. Sont concernés les non-résidents et les résidents sans trois ans de résidence effective et permanente sur les dix dernières années.
Quelle est la limite d'achat pour un non-résident ?
Selon l'article 9 de la loi 5/2025 : un logement individuel ou deux appartements (ou studios) avec leurs annexes, et six places de parking au maximum. Cette limite est valable dix ans à compter de la formalisation de l'investissement précédent.
Quel impôt supplémentaire un non-résident paie-t-il ?
L'impôt sur l'investissement étranger immobilier est de 6 % pour un premier bien et de 10 % au-delà des limites du taux de base. Il se calcule sur la valeur réelle et se paie avant la signature chez le notaire.
Peut-on acheter un appartement touristique ?
Non : le texte interdit aux investisseurs étrangers d'acquérir des appartements touristiques et des biens disposant d'une autorisation d'hébergement touristique.
Acheter donne-t-il droit à la résidence ?
Non, pas automatiquement : une autorisation d'investissement ne vaut plus permis de résidence depuis la réforme.
Pour aller plus loin
Sources officielles
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Elles sont vérifiées à la date indiquée et peuvent évoluer.