Investir dans l'immobilier en Andorre : rendement, risques et règles
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- La rédaction
La réponse en bref
Investir en Andorre peut viser la location longue durée, la location saisonnière en station ou la valorisation à long terme. Le rendement dépend du prix d'achat, des charges, des règles applicables aux non-résidents et de la fiscalité des loyers et des plus-values.
Les stratégies
| Stratégie | Atout | Point d'attention |
|---|---|---|
| Location longue durée | Demande soutenue | Rendement net après charges |
| Location saisonnière en station | Potentiel de revenu | Autorisations, gestion, saisonnalité |
| Valorisation long terme | Rareté du foncier | Liquidité, cycle de marché |
| Investissement lié à la résidence | Cohérence du projet | Conditions du statut. Voir résidence passive |
Calculer un rendement
- Revenu locatif annuel attendu.
- Moins charges de copropriété, entretien, assurance, gestion.
- Moins impôts sur les loyers.
- Divisé par le prix d'acquisition total (voir frais et taxes).
Un exemple de rendement net
Pour un appartement acheté 300 000 euros avec 15 000 euros de frais d'acquisition, loué 1 400 euros par mois pendant 11 mois par an, avec 2 400 euros de charges annuelles et aucune gestion déléguée, le revenu brut est de 15 400 euros et le revenu avant impôt de 13 000 euros, soit environ 4,1 % du coût total de 315 000 euros.
Le rendement réel dépend des loyers et des périodes de vacance : testez vos hypothèses avec le simulateur de rendement locatif.
Les étapes d'un projet d'investissement
- Définir l'objectif : revenu, valorisation, ou cohérence avec un statut de résidence.
- Vérifier ce que vous avez le droit d'acheter : limite un logement individuel ou deux appartements (ou studios) avec leurs annexes, et six places de parking au maximumvérifié le 09/10/2026 pour un non-résident.
- Chiffrer le coût total : ITP ou IGI, impôt non-résident de 6 %vérifié le 09/10/2026 pour le premier bien : voir frais et taxes.
- Estimer le revenu net : voir fiscalité des loyers.
- Prévoir la sortie : plus-value selon la durée et le statut : voir vendre.
Investir pour obtenir la résidence
La résidence sans activité lucrative exige un investissement minimum de 1 000 000 €vérifié le 09/10/2026 en actifs andorrans, ramené à 400 000 €vérifié le 09/10/2026 s'il passe par le Fonds d'Habitatge, avec un seuil de 800 000 €vérifié le 09/10/2026 par logement : voir résidence passive.
Chiffrez votre cas
Des simulateurs gratuits, construits sur les valeurs officielles de cette page.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif attendre ?
Il dépend du prix, des charges et du taux d'occupation. Calculez-le bien par bien en net de charges, de taxes et de vacance.
La location saisonnière est-elle libre ?
Elle est soumise à des autorisations et à des règles d'hébergement touristique. Vérifiez avant d'acheter pour ce projet.
Un investissement immobilier donne-t-il la résidence ?
L'investissement peut entrer dans les conditions d'une résidence passive, sans l'accorder automatiquement. Seuil de référence : la valeur datée indiquée dans cette page.
Quels sont les risques ?
Liquidité limitée, réglementation évolutive, concentration sur un petit marché, vacance locative.
Pour aller plus loin
Sources officielles
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Elles sont vérifiées à la date indiquée et peuvent évoluer.