Vendere un immobile detenuto da una società in Andorra: cessione di quote
- Aggiornato il
- La rédaction
La risposta in breve
Dal 2024, cedere le quote di una società il cui attivo è composto almeno per metà da immobili situati in Andorra è tassato come una vendita di immobile, anche senza cambio di proprietà superiore a un quinto. L'imposta e il pagamento in acconto seguono la logica della vendita diretta.
Che cosa cambia
Prima del 2024, solo la cessione di una grande parte del capitale faceva scattare l'imposta. Ora la trasmissione di quote di un'entità il cui attivo è principalmente immobiliare in Andorra è tassata in ogni caso, con gli stessi obblighi di pagamento in acconto davanti al notaio.
I casi interessati
- Società patrimoniale che detiene una o più abitazioni: vedi holding patrimoniale.
- Detenzione indiretta di un immobile tramite una società straniera.
- Cessione progressiva di piccole partecipazioni: il criterio è l'attivo, non la percentuale.
Punti di attenzione
- Valore reale dell'immobile e valore contabile: la loro differenza determina la plusvalenza imponibile.
- Sovrattassa se la cessione avviene prima del termine di speculazione: vedi vendita prima di due anni.
- Acquirente: una cessione di quote può comportare imposte anche per l'acquirente.
Che cosa dice la norma
Per un non residente, la plusvalenza immobiliare comprende i guadagni derivanti da diritti o partecipazioni in entità, residenti o no, il cui attivo è composto principalmente, direttamente o indirettamente, da immobili situati in Andorra o da diritti reali su tali immobili, oppure quando tali diritti o partecipazioni danno al titolare il diritto di godere di immobili andorrani. La base è la differenza tra il valore reale e il valore di acquisizione. L'aliquota è del 15 %verificato il 09/10/2026 prima di due anni e del 10 %verificato il 09/10/2026 dopo due anni.
Che cosa cambia per una holding
Una holding che detiene soprattutto immobili andorrani non beneficia dell'esenzione delle plusvalenze da partecipazioni se l'attivo della società ceduta è composto da immobili andorrani nella misura di 50 %verificato il 12/10/2026 o più: vedi esenzione delle partecipazioni. È una delle ragioni per cui una società patrimoniale immobiliare non è una holding classica.
Questioni da risolvere prima di cedere
- L'attivo della società è principalmente immobiliare andorrano?
- Qual è il valore reale dell'immobile e qual è il suo valore di acquisizione documentato?
- Chi è l'acquirente e ha bisogno di un'autorizzazione per investimento straniero?
- L'acconto dell'imposta deve essere pagato davanti al notaio?
Fate redigere una valutazione scritta, che servirà da prova in caso di controllo.
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Domande frequenti
Vendere le quote è più vantaggioso che vendere l'immobile?
Non automaticamente: dal 2024 le due operazioni sono avvicinate. Solo un calcolo sul vostro caso lo mostrerà.
Quale imposta si applica a una società venditrice?
L'imposta sulle società, con una sovrattassa di speculazione in caso di rivendita rapida.
Chi è interessato?
Qualsiasi entità, residente o no, il cui attivo è composto principalmente da immobili situati in Andorra.
Per approfondire
Fonti ufficiali
Queste informazioni sono generali e non costituiscono una consulenza legale, fiscale o finanziaria personalizzata. Sono verificate alla data indicata e possono cambiare.