Vendre un bien détenu par une société en Andorre : cession de parts
- Mis à jour le
- La rédaction
La réponse en bref
Depuis 2024, céder les parts d'une société dont l'actif est composé pour moitié au moins d'immeubles situés en Andorre est imposé comme une vente d'immeuble, même sans changement de propriétaire de plus d'un cinquième. L'impôt et le paiement à compte suivent la logique de la vente directe.
Ce qui change
Avant 2024, seule la cession d'une grande part du capital déclenchait l'impôt. Désormais, la transmission de parts d'une entité dont l'actif est principalement immobilier en Andorre est taxée dans tous les cas, avec les mêmes obligations de paiement à compte devant le notaire.
Les cas concernés
- Société patrimoniale détenant un ou plusieurs logements : voir holding patrimoniale.
- Détention indirecte d'un bien par une société étrangère.
- Cession progressive de petites participations : le critère est l'actif, pas le pourcentage.
Points de vigilance
- Valeur réelle de l'immeuble et valeur comptable : leur écart détermine le gain imposable.
- Surtaxe si la cession a lieu avant le délai de spéculation : voir vente avant deux ans.
- Acheteur : une cession de parts peut aussi entraîner des taxes pour l'acquéreur.
Ce que dit la règle
Pour un non-résident, le gain de capital immobilier comprend les gains tirés de droits ou de participations dans des entités, résidentes ou non, dont l'actif est composé principalement, directement ou indirectement, d'immeubles situés en Andorre ou de droits réels sur ces immeubles, ou lorsque ces droits ou participations donnent à leur titulaire le droit de jouir d'immeubles andorrans. La base est la différence entre la valeur réelle et la valeur d'acquisition. Le taux est de 15 %vérifié le 09/10/2026 avant deux ans et de 10 %vérifié le 09/10/2026 après deux ans.
Ce que cela change pour une holding
Une holding qui détient surtout de l'immobilier andorran ne bénéficie pas de l'exonération des plus-values de participations si l'actif de la société cédée est composé d'immobilier andorran à hauteur de 50 %vérifié le 12/10/2026 ou plus : voir exonération des participations. C'est une des raisons pour lesquelles une société patrimoniale immobilière n'est pas une holding classique.
Questions à régler avant de céder
- L'actif de la société est-il principalement immobilier andorran ?
- Quelle est la valeur réelle de l'immeuble, et quelle est sa valeur d'acquisition justifiée ?
- Qui est l'acquéreur, et a-t-il besoin d'une autorisation d'investissement étranger ?
- L'acompte de l'impôt doit-il être payé devant le notaire ?
Faites établir une valorisation écrite, qui servira de preuve en cas de contrôle.
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Questions fréquentes
Vendre les parts est-il plus avantageux que vendre le bien ?
Pas de façon automatique : depuis 2024, les deux opérations sont rapprochées. Seul un calcul sur votre cas le montrera.
Quel impôt s'applique à une société vendeuse ?
L'impôt sur les sociétés, avec une surtaxe de spéculation en cas de revente rapide.
Qui est concerné ?
Toute entité, résidente ou non, dont l'actif est principalement composé d'immeubles situés en Andorre.
Pour aller plus loin
Sources officielles
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Elles sont vérifiées à la date indiquée et peuvent évoluer.