Vender un inmueble en manos de una sociedad en Andorra: cesión de participaciones

Qué cambia

Antes de 2024, solo la cesión de una gran parte del capital activaba el impuesto. Ahora, la transmisión de participaciones de una entidad cuyo activo es principalmente inmobiliario en Andorra tributa en todos los casos, con las mismas obligaciones de pago a cuenta ante el notario.

Los casos afectados

• Sociedad patrimonial que posee una o varias viviendas: véase holding patrimonial.
• Tenencia indirecta de un inmueble a través de una sociedad extranjera.
• Cesión progresiva de pequeñas participaciones: el criterio es el activo, no el porcentaje.

Puntos de vigilancia

• Valor real del inmueble y valor contable: su diferencia determina la ganancia imponible.
• Recargo si la cesión se produce antes del plazo de especulación: véase venta antes de dos años.
• Comprador: una cesión de participaciones también puede conllevar impuestos para el adquirente.

Qué dice la norma

Para un no residente, la ganancia de capital inmobiliaria comprende las ganancias derivadas de derechos o participaciones en entidades, residentes o no, cuyo activo se compone principalmente, directa o indirectamente, de inmuebles situados en Andorra o de derechos reales sobre dichos inmuebles, o cuando esos derechos o participaciones otorgan a su titular el derecho a disfrutar de inmuebles andorranos. La base es la diferencia entre el valor real y el valor de adquisición. El tipo es de 15 %verificado el 09/10/2026 antes de dos años y de 10 %verificado el 09/10/2026 después de dos años.

Qué cambia esto para una holding

Una holding que posee sobre todo inmuebles andorranos no se beneficia de la exención de las plusvalías de participaciones si el activo de la sociedad transmitida se compone de inmuebles andorranos en una proporción de 50 %verificado el 12/10/2026 o más: véase exención de participaciones. Es una de las razones por las que una sociedad patrimonial inmobiliaria no es una holding clásica.

Cuestiones que resolver antes de ceder

1. ¿Es el activo de la sociedad principalmente inmobiliario andorrano?
2. ¿Cuál es el valor real del inmueble y cuál es su valor de adquisición justificado?
3. ¿Quién es el adquirente y necesita una autorización de inversión extranjera?
4. ¿Debe pagarse ante el notario el pago a cuenta del impuesto?

Haga elaborar una valoración por escrito, que servirá de prueba en caso de inspección.