Comprar en Andorra siendo no residente: autorización y límites
- Actualizado el
- La rédaction
La respuesta en breve
Un no residente puede comprar en Andorra con autorización previa del Govern, dentro del límite de una vivienda individual o de dos apartamentos con sus anexos. Al precio se suma un impuesto sobre la inversión extranjera del 6 % (primer inmueble) al 10 %.
Valores de referencia
| Elemento | Valor verificado |
|---|---|
| Impuesto sobre la inversión extranjera, primer inmueble | 6 %verificado el 09/10/2026 |
| Impuesto sobre la inversión extranjera, por encima de los límites | 10 %verificado el 09/10/2026 |
| Límite de adquisición (Llei 5/2025, art. 9) | una vivienda unifamiliar o dos apartamentos (o estudios) con sus anexos, y un máximo de seis plazas de aparcamientoverificado el 09/10/2026 |
| Impuesto de transmisión inmobiliaria | 4 %verificado el 09/10/2026 |
Los pasos específicos
- Identificar el inmueble y concluir un precontrato condicional.
- Presentar la solicitud de autorización previa.
- Esperar la decisión antes de firmar la escritura.
- Abonar los impuestos aplicables y firmar ante notario.
Atención
- Condición suspensiva: la compra debe quedar supeditada a la autorización.
- Inmuebles no elegibles: ciertas categorías de inmuebles pueden quedar excluidas o restringidas.
- Cuenta bancaria: prevéala con antelación. Véase cuenta de particular.
- Residencia: véase residencia pasiva.
Qué significa el límite
El límite de adquisición de un no residente es el siguiente: una vivienda unifamiliar o dos apartamentos (o estudios) con sus anexos, y un máximo de seis plazas de aparcamientoverificado el 09/10/2026. Se detalla así:
| Inmueble | Máximo |
|---|---|
| Vivienda individual (villa, chalet) | 1verificado el 09/10/2026 |
| Apartamentos o estudios | 2verificado el 09/10/2026 |
| Plazas de aparcamiento | 6verificado el 09/10/2026 |
| Anexos (aparcamientos y trasteros cada uno) por apartamento | 3verificado el 09/10/2026 |
El límite es válido durante 10 añosverificado el 09/10/2026 a partir de la inversión anterior.
Quién se considera no residente
Las normas de inversión extranjera se aplican a las personas físicas no residentes o residentes sin residencia efectiva y permanente de 3 años o más en los 10 años anteriores a la solicitud (salvo en el caso de estudios), y a las sociedades en las que tales personas poseen una participación extranjera. Estas normas fueron precisadas por la Llei 2/2026: véase la nota Llei 2/2026.
El coste de adquisición
El primer inmueble soporta el impuesto sobre la inversión extranjera del 6 %verificado el 09/10/2026; lo que supera los límites tributa al 10 %verificado el 09/10/2026. Se suma el impuesto de transmisión del 4 %verificado el 09/10/2026: véanse gastos e impuestos.
Los errores que hay que evitar
- Firmar una promesa sin haber comprobado el límite con el verificador.
- Comprar un apartamento turístico: no está abierto al inversor extranjero.
- Olvidar que el impuesto se calcula sobre el precio, no sobre la aportación inicial.
- Fiarse de una guía antigua: el marco cambió en 2024, 2025 y 2026.
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Preguntas frecuentes
¿Puede un no residente comprar un inmueble en Andorra?
Sí, pero necesita una autorización previa del ministerio competente en materia de inversión extranjera. Afecta a los no residentes y a los residentes sin tres años de residencia efectiva y permanente en los últimos diez años.
¿Cuál es el límite de compra para un no residente?
Según el artículo 9 de la Llei 5/2025: una vivienda unifamiliar o dos apartamentos (o estudios) con sus anexos, y un máximo de seis plazas de aparcamiento. Este límite es válido durante diez años a partir de la formalización de la inversión anterior.
¿Qué impuesto adicional paga un no residente?
El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria es del 6 % para un primer inmueble y del 10 % por encima de los límites del tipo base. Se calcula sobre el valor real y se paga antes de la firma ante notario.
¿Se puede comprar un apartamento turístico?
No: el texto prohíbe a los inversores extranjeros adquirir apartamentos turísticos e inmuebles que dispongan de una autorización de alojamiento turístico.
¿Comprar da derecho a la residencia?
No, no automáticamente: desde la reforma, una autorización de inversión ya no equivale a un permiso de residencia.
Para ir más lejos
Fuentes oficiales
Esta información es general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal o financiero personalizado. Está verificada a la fecha indicada y puede cambiar.