Invertir en inmuebles en Andorra: rentabilidad, riesgos y normas
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- La rédaction
La respuesta en breve
Invertir en Andorra puede orientarse al alquiler de larga duración, al alquiler vacacional en estaciones de esquí o a la revalorización a largo plazo. La rentabilidad depende del precio de compra, de los gastos, de las normas aplicables a los no residentes y de la fiscalidad de los alquileres y de las plusvalías.
Las estrategias
| Estrategia | Ventaja | Punto de atención |
|---|---|---|
| Alquiler de larga duración | Demanda sostenida | Rentabilidad neta tras los gastos |
| Alquiler vacacional en estación | Potencial de ingresos | Autorizaciones, gestión, estacionalidad |
| Revalorización a largo plazo | Escasez de suelo | Liquidez, ciclo de mercado |
| Inversión vinculada a la residencia | Coherencia del proyecto | Condiciones del estatuto. Véase residencia pasiva |
Calcular una rentabilidad
- Ingreso anual esperado por alquiler.
- Menos gastos de comunidad, mantenimiento, seguro, gestión.
- Menos impuestos sobre los alquileres.
- Dividido por el precio total de adquisición (véase gastos e impuestos).
Un ejemplo de rentabilidad neta
Para un apartamento comprado por 300.000 euros con 15.000 euros de gastos de adquisición, alquilado a 1.400 euros al mes durante 11 meses al año, con 2.400 euros de gastos anuales y sin gestión delegada, el ingreso bruto es de 15.400 euros y el ingreso antes de impuestos es de 13.000 euros, es decir, aproximadamente el 4,1 % del coste total de 315.000 euros.
La rentabilidad real depende de los alquileres y de los periodos de vacancia: pruebe sus hipótesis con el simulador de rentabilidad de alquiler.
Las etapas de un proyecto de inversión
- Definir el objetivo: ingresos, revalorización o coherencia con un estatuto de residencia.
- Comprobar lo que tiene derecho a comprar: límite una vivienda unifamiliar o dos apartamentos (o estudios) con sus anexos, y un máximo de seis plazas de aparcamientoverificado el 09/10/2026 para un no residente.
- Calcular el coste total: ITP o IGI, impuesto de no residente del 6 %verificado el 09/10/2026 para el primer inmueble: véase gastos e impuestos.
- Estimar el ingreso neto: véase fiscalidad de los alquileres.
- Prever la salida: plusvalía según la duración y el estatuto: véase vender.
Invertir para obtener la residencia
La residencia sin actividad lucrativa exige una inversión mínima de 1.000.000 €verificado el 09/10/2026 en activos andorranos, reducida a 400.000 €verificado el 09/10/2026 si se hace a través del Fons d'Habitatge, con un umbral de 800.000 €verificado el 09/10/2026 por vivienda: véase residencia pasiva.
Calcule su caso
Simuladores gratuitos, construidos sobre los valores oficiales de esta página.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad de alquiler cabe esperar?
Depende del precio, de los gastos y de la tasa de ocupación. Calcúlela inmueble por inmueble, neta de gastos, impuestos y periodos sin inquilino.
¿Es libre el alquiler vacacional?
Está sujeto a autorizaciones y a normas de alojamiento turístico. Compruébelo antes de comprar para este proyecto.
¿Una inversión inmobiliaria da derecho a la residencia?
La inversión puede formar parte de las condiciones de una residencia pasiva, sin concederla automáticamente. Umbral de referencia: el valor fechado indicado en esta página.
¿Cuáles son los riesgos?
Liquidez limitada, normativa cambiante, concentración en un mercado pequeño, periodos sin inquilino.
Para ir más lejos
Fuentes oficiales
Esta información es general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal o financiero personalizado. Está verificada a la fecha indicada y puede cambiar.