Fiscalidad de los alquileres en Andorra: residente, no residente, deducciones
- Actualizado el
- La rédaction
La respuesta en breve
Los alquileres de un propietario residente tributan por el IRPF, con una deducción a tanto alzado del 40 % de los alquileres brutos en determinación objetiva. Un no residente tributa por el IRNR, sobre una base reducida en un 20 %. El alquiler pasa a ser una actividad económica a partir de 6 unidades.
Propietario residente (IRPF)
| Elemento | Regla |
|---|---|
| Determinación objetiva | Deducción del 40 %verificado el 09/10/2026 de los alquileres brutos (tipo más elevado si la vivienda es asequible) |
| Determinación directa | Alquileres menos gastos afectos, incluida la amortización |
| Reducción sobre los alquileres de vivienda | 5 %verificado el 09/10/2026 con condiciones (residencia permanente, alquiler limitado por m²) |
| Actividad económica | A partir de 6 unidadesverificado el 09/10/2026 unidades, o alquileres brutos elevados |
Propietario no residente (IRNR)
- Base: alquileres reducidos en un 20 %verificado el 09/10/2026.
- Tipo: 10 %verificado el 09/10/2026 de la base así reducida.
Lo que esto cambia en el cálculo de la rentabilidad
La rentabilidad neta depende de la fiscalidad: un no residente y un residente no tienen la misma base. Calcule con sus hipótesis.
Calcular mi rentabilidad por alquiler
El no residente: base y tipo
Para un no residente sin establecimiento permanente, los ingresos por alquiler inmobiliario tributan por el IRNR al tipo del 10 %verificado el 12/10/2026, sobre una base igual al alquiler total reducido en un 20 %verificado el 09/10/2026. Un alquiler anual de 12 000 euros da así una base de 9 600 euros y un impuesto de 960 euros.
El residente: dos métodos
| Método | Principio | Para quién |
|---|---|---|
| Determinación objetiva | Deducción a tanto alzado del 40 %verificado el 09/10/2026 de los alquileres brutos | Pocos gastos deducibles, sencillez |
| Determinación directa | Alquileres menos gastos afectos, incluida la amortización | Gastos elevados, obras, intereses |
Se aplica una reducción del 5 %verificado el 09/10/2026 a los alquileres de viviendas con condiciones (residencia permanente del inquilino, alquiler limitado a 8 €/m²verificado el 09/10/2026 el m² y a 1250 €verificado el 09/10/2026 al mes).
Cuándo el alquiler pasa a ser una actividad económica
A partir de 6 unidadesverificado el 09/10/2026 unidades inmobiliarias alquiladas, el alquiler se considera una actividad económica, con las obligaciones que de ello se derivan (IGI, contabilidad). Por debajo de ese número de unidades, es una renta del capital inmobiliario.
IGI sobre los alquileres
Los alquileres de viviendas se sitúan en el tipo superreducido del 0 %verificado el 09/10/2026, mientras que los alquileres de locales comerciales tributan al tipo general del 4,5 %verificado el 09/10/2026: vea invertir en un local comercial e IGI y compra para alquilar.
Por el lado francés
Un residente fiscal francés que alquila un inmueble en Andorra debe examinar la declaración de las rentas de fuente extranjera y el convenio: vea el convenio Francia–Andorra.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo tributan los alquileres de un no residente?
Por el impuesto de los no residentes, sobre una base reducida en un porcentaje fijado por la ley, y después al tipo indicado en la página.
¿Se pueden deducir los gastos?
En determinación directa, sí, según las reglas del impuesto sobre sociedades; en determinación objetiva, se aplica una deducción a tanto alzado.
¿A partir de cuántos inmuebles alquilados se es una empresa?
A partir del umbral de unidades indicado en la página, o si los alquileres brutos superan un importe anual fijado por la ley.
Para ir más lejos
Fuentes oficiales
Esta información es general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal o financiero personalizado. Está verificada a la fecha indicada y puede cambiar.