Fiscalité des loyers en Andorre : résident, non-résident, déductions
- Mis à jour le
- La rédaction
La réponse en bref
Les loyers d'un propriétaire résident relèvent de l'IRPF, avec une déduction forfaitaire de 40 % des loyers bruts en détermination objective. Un non-résident est imposé à l'IRNR, sur une base réduite de 20 %. La location devient une activité économique à partir de 6 unités.
Propriétaire résident (IRPF)
| Élément | Règle |
|---|---|
| Détermination objective | Déduction de 40 %vérifié le 09/10/2026 des loyers bruts (taux plus élevé si logement abordable) |
| Détermination directe | Loyers moins charges affectées, amortissement compris |
| Réduction sur les loyers d'habitation | 5 %vérifié le 09/10/2026 sous conditions (résidence permanente, loyer plafonné au m²) |
| Activité économique | À partir de 6 unitésvérifié le 09/10/2026 unités, ou loyers bruts élevés |
Propriétaire non-résident (IRNR)
- Base : loyers réduits de 20 %vérifié le 09/10/2026.
- Taux : 10 %vérifié le 09/10/2026 de la base ainsi réduite.
Ce que cela change pour le calcul de rendement
Le rendement net dépend de la fiscalité : un non-résident et un résident n'ont pas la même base. Calculez avec vos hypothèses.
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Le non-résident : base et taux
Pour un non-résident sans établissement permanent, les revenus locatifs immobiliers sont imposés à l'IRNR au taux de 10 %vérifié le 12/10/2026, sur une base égale au loyer total réduit de 20 %vérifié le 09/10/2026. Un loyer annuel de 12 000 euros donne ainsi une base de 9 600 euros et un impôt de 960 euros.
Le résident : deux méthodes
| Méthode | Principe | Pour qui |
|---|---|---|
| Détermination objective | Déduction forfaitaire de 40 %vérifié le 09/10/2026 des loyers bruts | Peu de charges déductibles, simplicité |
| Détermination directe | Loyers moins charges affectées, amortissement compris | Charges élevées, travaux, intérêts |
Une réduction de 5 %vérifié le 09/10/2026 s'applique aux loyers de logements sous conditions (résidence permanente du locataire, loyer plafonné à 8 €/m²vérifié le 09/10/2026 le m² et à 1 250 €vérifié le 09/10/2026 par mois).
Quand la location devient une activité économique
À partir de 6 unitésvérifié le 09/10/2026 unités immobilières louées, la location est considérée comme une activité économique, avec les obligations qui en découlent (IGI, comptabilité). Pour moins d'unités, c'est un revenu du capital immobilier.
IGI sur les loyers
Les loyers de logements d'habitation relèvent du taux super-réduit de 0 %vérifié le 09/10/2026, tandis que les loyers de locaux commerciaux sont au taux général de 4,5 %vérifié le 09/10/2026 : voir investir dans un local commercial et IGI et achat pour louer.
Côté France
Un résident fiscal français qui loue un bien en Andorre doit examiner la déclaration des revenus de source étrangère et la convention : voir la convention France–Andorre.
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Questions fréquentes
Comment sont imposés les loyers d'un non-résident ?
À l'impôt des non-résidents, sur une base réduite d'un pourcentage fixé par la loi, puis au taux indiqué dans la page.
Peut-on déduire les charges ?
En détermination directe, oui, selon les règles de l'impôt sur les sociétés ; en détermination objective, une déduction forfaitaire s'applique.
À partir de combien de biens loués est-on une entreprise ?
À partir du seuil d'unités indiqué dans la page, ou si les loyers bruts dépassent un montant annuel fixé par la loi.
Pour aller plus loin
Sources officielles
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Elles sont vérifiées à la date indiquée et peuvent évoluer.