Vendre sa résidence principale en Andorre : l'exonération de plus-value
- Mis à jour le
- La rédaction
La réponse en bref
La plus-value sur votre résidence permanente peut être exonérée si vous réinvestissez dans un nouveau logement permanent sous 12 mois. Un étranger doit justifier d'au moins 5 ans de résidence, ne pas avoir de dette envers l'administration et demander expressément l'exonération.
Les conditions à réunir
- Statut : nationalité andorrane avec résidence, ou étranger résidant depuis au moins 5 ansvérifié le 09/10/2026.
- Logement concerné : votre résidence habituelle et permanente.
- Réinvestissement : dans un nouveau logement permanent, sous 12 moisvérifié le 09/10/2026.
- Pas de dette envers l'administration.
- Demande expresse de l'exonération.
Et si je réinvestis moins ?
Si la somme réinvestie est inférieure au prix de vente, l'exonération est proportionnelle : la part du gain correspondant à la somme non réinvestie redevient imposable.
Tester l'exonération dans le simulateur
Documents utiles
Justificatifs de résidence, acte d'acquisition du nouveau logement, attestation de situation vis-à-vis de l'administration. Voir documents à réunir.
Pourquoi les conditions sont strictes
L'exonération vise à ne pas pénaliser une personne qui vend son logement habituel pour en acheter un autre en Andorre. Elle ne vise ni les résidences secondaires ni les biens locatifs. Pour un étranger, elle suppose une résidence d'au moins 5 ansvérifié le 09/10/2026 et un réinvestissement sous 12 moisvérifié le 09/10/2026.
Ce qu'il faut pouvoir prouver
| Condition | Preuve utile |
|---|---|
| Logement habituel et permanent | Titre de résidence, factures, inscription au commune |
| Durée de résidence | Dates du titre de résidence et justificatifs de présence |
| Réinvestissement | Compromis ou acte d'acquisition du nouveau logement, dans le délai |
| Absence de dette envers l'administration | Attestation de situation à jour |
Un exemple de calcul proportionnel
Si vous vendez 500 000 euros et réinvestissez 400 000 euros, la part du gain correspondant aux 100 000 euros non réinvestis redevient imposable, soit un cinquième du gain.
Exonération ou réduction par durée de détention ?
Les deux mécanismes ne se cumulent pas de façon automatique : comparez-les avec le simulateur avant de choisir. Pour un bien détenu longtemps, les taux réduits par durée peuvent déjà rendre l'impôt faible : voir le barème dans vendre pour quitter l'Andorre.
Les pièges
- Vendre sans avoir identifié le logement de remplacement.
- Oublier de demander expressément l'exonération.
- Réinvestir dans un logement qui n'est pas destiné à devenir la résidence permanente.
Chiffrez votre cas
Des simulateurs gratuits, construits sur les valeurs officielles de cette page.
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Questions fréquentes
Un Français récemment installé peut-il demander l'exonération ?
Seulement s'il remplit la condition de résidence minimale indiquée dans cette page. Avant cela, il reste imposé selon le barème.
L'exonération est-elle automatique ?
Non. Elle doit être demandée expressément.
Peut-on être exonéré pour une résidence secondaire ?
Non : le dispositif vise la résidence habituelle et permanente.
Pour aller plus loin
Sources officielles
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Elles sont vérifiées à la date indiquée et peuvent évoluer.