Investir en Andorre : les 10 erreurs les plus coûteuses
- Mis à jour le
- La rédaction
La réponse en bref
Les erreurs coûteuses de l'investisseur en Andorre viennent presque toutes de règles mal connues ou dépassées : limite d'achat d'un non-résident, impôt à l'achat, régime de la location et plus-value à la revente. Chacune se vérifie avant de signer.
Les dix erreurs
- Ignorer la limite d'achat d'un non-résident : voir le vérificateur.
- Oublier l'impôt sur l'investissement étranger : voir le simulateur.
- Se fier à d'anciens guides : plusieurs règles ont changé en 2024, 2025 et 2026.
- Prendre les prix d'annonce pour des prix de vente : voir estimer le prix.
- Acheter pour du meublé touristique sans autorisation : voir location.
- Ignorer la fiscalité des loyers : voir la fiscalité des loyers.
- Négliger la copropriété : charges, travaux, règlement.
- Ne pas anticiper la revente : voir plus-value.
- Vendre avant deux ans sans calculer : voir vente avant deux ans.
- Ne pas faire relire l'avant-contrat par un avocat.
Les erreurs en détail
La limite d'achat. Un non-résident peut acquérir un logement individuel ou deux appartements (ou studios) avec leurs annexes, et six places de parking au maximumvérifié le 09/10/2026, pendant 10 ansvérifié le 09/10/2026 à compter de l'investissement précédent. Un projet qui dépasse la limite est taxé à 10 %vérifié le 09/10/2026 au lieu de 6 %vérifié le 09/10/2026.
La plus-value à la revente. Un non-résident n'a pas de barème dégressif : le taux est de 10 %vérifié le 09/10/2026 après deux ans. Un résident peut tomber à une imposition nulle après 10 ansvérifié le 09/10/2026. Voir vendre en tant que non-résident.
Le rendement calculé sur le prix seul. Les frais d'acquisition (4 %vérifié le 09/10/2026 d'ITP, impôt non-résident, notaire) réduisent le rendement réel dès la première année.
La vacance et les charges. Un mois sans loyer et des charges de copropriété élevées pèsent plus que l'écart de quelques dixièmes de point sur le prix.
Les règles de copropriété. Certains règlements interdisent la location de courte durée : lisez-les avant de promettre.
Comment les éviter
- Passez le projet au vérificateur de limite et au simulateur de frais d'achat.
- Calculez un rendement net avec le simulateur de rendement.
- Faites relire le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux.
- Demandez par écrit à un conseil local de valider le montage fiscal.
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Questions fréquentes
Quelle est l'erreur la plus fréquente ?
S'appuyer sur des règles dépassées, notamment sur la limite d'achat et la plus-value.
Faut-il un avocat ?
Oui, pour relire l'avant-contrat, surtout pour un non-résident.
Comment vérifier un guide ?
Regardez la date de vérification et la source des valeurs : les pages d'Andorimo les affichent.
Pour aller plus loin
Sources officielles
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Elles sont vérifiées à la date indiquée et peuvent évoluer.